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Immobilienfinanzierung – Eine Anleitung für den Hausgebrauch

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Foto: Marko Lange 2014 ©

 

 

Diese Übersicht in 10 Punkten wird Ihnen helfen, an das Thema eigene Immobilie entspannter, durchdachter und mit System heranzugehen.

Aktuelle Statistiken sagen aus, dass sich über 75 % der jetzigen Mieter eine eigene Immobilie wünschen. Das ist viel. Und die gleichen Statistiken sagen, dass über 90 % der Menschen, die sich Ihren Wunsch erfüllt haben,mit dieser Entscheidung sehr glücklich sind.

 Also lassen Sie uns beginnen!

 

 Punkt 1:     Das richtige Maß finden

 

Die Meinung einer Bank, wie viel Rate Sie sich im Monat für Ihr Zuhause leisten können oder können sollten, muss in keinster Weise mit Ihren Berechnungen übereinstimmen. Am besten ist es, ganz am Anfang, ehrlich und offen alle Kosten eines Jahres zusammenzustellen, Ihre festen, planbaren Einnahmen dagegenzustellen, vielleicht ein wenig Puffer zu lassen und dann zu dem tatsächlichen Ergebnis zu kommen, was Sie für eine Finanzierung zur Verfügung haben. Mögliche Einsparungen oder Optimierungen natürlich außen vor. Nennt sich Kassensturz.

Es gibt auch grobe Richtwerte, bis zu welcher Höhe seines Nettoeinkommens die Ausgaben für Wohnen (also „warm“ mit Nebenkosten)  gut vertretbar wären. Verschiedene Banken oder Ratgeber sehen hier ca. 40 % des Nettoeinkommens. Sprechen Sie hier in Ruhe mit einem unabhängigen Berater.

 

 Mal selbst rechnen ? Bitte!

 

 http://markolange.de/baufinanz/selbstrechnen.html

 

 

Punkt 2:    Persönliche Pläne einbeziehen

 

Die Entscheidung für ein Haus treffen Menschen im unterschiedlichsten Lebensalter. Somit ist auch die Frage nach der Länge der Finanzierung und damit der Höhe der Tilgung sehr unterschiedlich. Wann wollen Sie schuldenfrei sein? Gibt es zwischenzeitig Zeiten, in denen weniger Einkommen zur Verfügung steht? (Kinderwunsch, Ausbildungen, Arbeitssuche etc.) Sollte sich Ihre Finanzierung dran anpassen können?

 

Punkt 3:    Eigenes Geld? Eigenleistung?

 

Je mehr Eigenkapital, desto besser der Darlehenszins. Das ist stark vereinfacht, stimmt aber im Groben. Auch Eigenleistungen können helfen, bessere Darlehenskonditionen zu erhalten. Aber Obacht! Eigenleistungen müssen zeitlich und fachlich neben Ihrer normalen beruflichen Tätigkeit umsetzbar sein. Nehmen Sie sich nichts vor, was überfordert. Finden Sie Ihren Weg, mit dem Sie glücklich sind.

 

Punkt 4:   Bauzeit richtig einschätzen

 

Wenn Sie bei einem Hausverkäufer sitzen, ziehen Sie meist gedanklich bereits in Ihr neues Haus ein. Sie gehen durch Ihr Wohnzimmer auf die Terrasse, setzen sich auf die Sonnenbank und erfreuen sich am Feierabend. Dass dieser Moment durchaus erst weit über ein Jahr nach Unterzeichnung Ihres Bauwerkvertrages stattfinden kann, ist nicht jedem klar. Die teilweise ja garantierte Bauzeit Ihrer Baufirma ist nur ein Puzzleteilchen. Das Bauamt, der Architekt, der Vermesser, das Baugrundgutachten, Ihre eigenen Zuarbeiten und vor allem auch die Witterung, können viele Wochen zu Ihrer erhofften Bauzeit addieren. Und dies oft völlig legitim. Hier ist es wichtig, an alle diese Dinge zu denken, und bei Ihrer Finanzierung an einen Anbieter zu wählen, der möglichst lange keine Zinsen für die Bereitstellung Ihres Darlehens verlangt. Und wenn doch, dann möglichst niedrige.

 

Punkt 5:    Niedrige Zinsen lange sichern!

 

 Je länger man bei einer Finanzierung den Zinssatz festschreibt, desto höher ist er. In Zeiten absoluter Niedrigzinsen sollte man, unter Beachtung seines Budgets, seinen Darlehenszins so lange wie möglich festschreiben. Mindestens 10 Jahre und gern viel länger.

 

Punkt 6:    Vor Zinsänderung schützen!

 

Die Wenigsten haben die Möglichkeit, Ihr Darlehen so schnell zu tilgen, dass nach 10 oder 15 Jahren kein Darlehensrest mehr übrig ist. Wer es kann, der sei beglückwünscht. Volltilger nennt sich diese Darlehensform und wird auf den Cent genau berechnet, von vielen Banken angeboten.

Wer aber nach 10 oder 15 Jahren einen noch teils stattlichen Darlehensrest sein Eigen nennt, kann viel zu dessen Verringerung tun. Bausparen ist eines der wenigen, sicheren Mittel, Zinsen zu sichern. Wahlweise sogar mit staatlicher Förderung. Lassen Sie sich zu den vielen Tarifen und Möglichkeiten beraten. Unabhängig!

 

Punkt 7:   Sondertilgen lohnt!

 

 

Viel und schnell Tilgen ist der Wunsch eines jeden Kreditnehmers. Nicht immer ist dies mit der gewünschten Rate vereinbar aber oft gibt es auch die Möglichkeit, außer der Reihe etwas zurückzuzahlen. Viele Banken erlauben sogar  kostenfrei in einem bestimmten Rahmen pro Kalenderjahr Sonderzahlungen, die die Rückzahlung Ihres Darlehens ordentlich beschleunigen können. Manche ermöglichen zusätzlich die Änderung Ihres Tilgungssatzes.

 

 

Ein Beispiel:

Darlehenshöhe 200 TEUR, Nominalzins 2 % p.a., Tilgung 2,0 % p.a. monatliche Rate 666,67 EUR, rechnerische Gesamtlaufzeit 34 Jahre und 9 Monate

Ein Prozent mehr Tilgung p.a. bewirkt bereits, dass die rechnerische Gesamtlaufzeit auf 25 Jahre und 7 Monate fällt.

 

 

Punkt 8:    Das Leben geht nie immer geradeaus

 

 

Es ist wichtig, gerade bei der größten und wohl wichtigsten Investition Ihres Lebens, daran zu denken, dass Sie sich aber vor allem alle die Ihnen lieb und wichtig sind, gegen Dinge zu schützen, die im Leben passieren und alle Pläne über den Haufen werfen können. Ihre Arbeitskraft, Ihr Leben, Ihre Gesundheit, Ihre Immobilie als solche, um nur die wichtigsten zu nennen. Preis und Leistung der vielen Anbieter hier zu vergleichen ist unerlässlich.

 

Punkt 9:    Finanzierung im Auge behalten

 

 

Es lohnt sich, seine Baufinanzierung wenigsten ein Mal im Jahr ins Gedächtnis zurückzurufen und zu überlegen, ob alles so läuft, wie es mal gedacht war. Z.B. wenn der Jahreskontoauszug per Post zu Ihnen kommt und Sie ihn in Ihre Unterlagen abheften. Wollten Sie nicht eine Sonderzahlung machen oder  etwas modernisieren. Kann ich meine bestehende Grundschuld nutzen? Wann kann ich eine Anschlussfinanzierung beantragen? Gerade diese Frage ist wichtig. Und ein guter Berater, wird Sie rechtzeitig, also durchaus bis zu 5 Jahren im  Voraus, auf das Thema ansprechen, wenn Sie nicht gleich daran denken.

 

Punkt 10:    Sagen Sie es weiter!

 

 

Wer zufrieden und natürlich auch stolz auf sein neues Heim ist, darf es weitersagen. Sie haben alles richtig gemacht und alle, die Ihnen dabei geholfen haben, freuen sich mit Ihnen. Vielleicht starten auch Menschen  in Ihrem Umfeld ein ähnliches Projekt. Gönnen Sie ihnen die guten Erfahrungen, die Sie gemacht haben, ebenfalls.

 

http://www.baugeld-finden.de

https://www.whofinance.de/berater/marko-lange/

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Wann genehmigen Banken Baufinanzierungen?

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Am Anfang ist es Utopie. Dann wird es irgendwann zum fernen Ziel. Man redet mal mit Freunden drüber, sieht, dass Gleichaltrige oder Schulfreunde in ein Haus einziehen u.s.w.. Dann kommt der Moment, wo es in Einem kribbelt und man macht sich auf den Weg, liest Anzeigen, surft auf Bauportalen, geht zu Baustellenbesichtigungen. Man sucht sich SEIN zu Hause.
Gründe dafür gibt es naturgemäß hunderte und jeder ist für sich völlig in Ordnung. Was aber alle am Ende aller Vorfreude eint, ist die Frage: „Wie bezahlen wir das Ganze?
Klammern wir mal die beneidenswerten Inhaber ausreichender und schnell verfügbarer Guthaben aus, ignorieren die endzeitlichen Beschwörungen älterer, kriegserprobter Generationen, dass man sich „nicht verschulden solle“ und betrachten alles realistisch und unter den heutigen Gegebenheiten.
Wer, speziell in den neuen und damit meist nicht erbverwöhnten Bundesländern, Eigentum anschaffen möchte, hat bis auf die schon längst existierenden Ballungsgebiete, einen Vor-und einen Nachteil. Man kann Grund und Boden im Vergleich relativ günstig erwerben, hat aber meist weniger Eigenkapital als anderswo. Zudem sagt man vielen Gebieten, die nicht zu den Top-Lagen in Bezug auf Immobilen- oder Wirtschaftsentwicklung gehören nach, dass sie in den nächsten Jahrzehnten von einem schleichenden Prozess der demographischen Entwicklung mit all Ihren Nebenerscheinungen betroffen sein werden. Kurz und böse gesagt, die Gebiete vergreisen und Immobilien sinken im Wert, weil sie keiner kauft. Wozu erwähne ich das? Es ist ein wichtiger Punkt, um zu verstehen, wie Kreditentscheidungen von Banken entstehen.
Wer sich an die Finanzierung seiner Immobilie heranwagt, stellt sich die Frage: „ Will mich die Bank eigentlich?“ Gute Frage. Die eigentliche Frage muss jedoch lauten: „ Was ist Banken wichtig, damit sie eine positive Entscheidung treffen und was erschwert oder verhindert eine Genehmigung?“
Beginnen wir mit dem Positiven. Schlicht umrissen, sollte vom Nettoeinkommen abzüglich fester Kosten, Bewirtschaftungskosten des Hauses (aktuell ca. 2 EUR/qm) und Lebenshaltungskosten, mehr übrig sein, als die gewünschte Darlehensrate. Die berühmte Haushaltsrechnung. Wie hoch Lebenshaltungskosten sind, kann man nicht pauschal beantworten. Banken tun es trotzdem. Man muss sich vorher informieren, wie hoch dies im Einzelnen ist und diese Summen müssen nicht im Mindesten mit Ihren tatsächlichen Ausgaben übereinstimmen. Die Kunst, eine gute Beratung zu erbringen, ist hier, die pauschalen Ansätze der Banken mit den persönlichen Berechnungen der Kunden in Einklang zu bringen. Beide Seiten müssen sich mit dem Endergebnis anfreunden können. Schließlich begleitet beide die Finanzierung viele Jahre. Bei alledem setze ich voraus, dass jeder, der eine Baufinanzierung plant, sich darüber im Klaren ist, das eine Bank nur dann für viele Jahre Geld verleiht, wenn die persönliche Bonität außer Zweifel steht. Ausdruck dessen ist in Deutschland nun einmal meist die Schufa-Auskunft. Man kann über Sie denken was man will, man benötigt sie. Ohne eine saubere Auskunft ist eine Finanzierung fast nicht mehr darstellbar. Dazu zählen nicht nur die Einträge selbst, sondern auch der Schufa-Score, der quasi ausdrückt, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass man vom jeweiligen Menschen sein Geld zurückerhält, wenn man es an ihn verleiht. Die oft gehörten Bemerkungen wie: „Das waren doch nur 20 EUR.“ Oder „ Da konnte ich nichts dafür. Die Telefongesellschaft hatte Unrecht.“ hilft wenig. Bevor man sich in der heutigen Zeit eine negative Schufa einhandelt, sollte man darüber nachdenken, für welche wichtigen Pläne im Leben man sie in nächster Zeit braucht.
Eigenkapital ist wichtig und wird immer wichtiger, denn sein Einsatz verringert das Risiko der Banken bei einer solchen Finanzierung und es beschert bessere Konditionen. Es gab und gibt eine immer wieder genannte Quote von 20 % Eigenkapital, die ein Kunde wenn möglich in ein solches Vorhaben mit einbringen sollte. Und damit meint die Bank 20 % plus die anfallenden Nebenkosten. Nimmt man einen eventuellen Makler und die schon weithin geltende Grunderwerbsteuer von 5 % sowie Notar-und Grundbuchkosten mit 2,5 % zusammen, so können gut und gern noch einmal 13-14 % zusammenkommen. Das können viele, vor allem junge Familien, die vielleicht gerade zwei Elternzeiten mit Einkommenseinbußen hinter sich haben, nicht leisten. Natürlich geht es auch mit weniger, aber es müssen einige Dinge passen. Nicht förderlich für eine positive Kreditentscheidung sind weitere, bestehende Konsumentenkredite, die möglichst in den vergangenen Jahren noch aufgestockt wurden. Das ist paradox, da viele Banken dies mittlerweile zu einem Ihrer ertragreichsten Geschäftszweige ausgebaut haben. Kunden animieren zu konsumieren und zu finanzieren, wo es nur geht. Kreditkarten mit Ratenzahlungsmöglichkeiten, aggressive Mailings und Umfinanzierung von Dispokrediten. Das kann viele Menschen schlicht in Versuchung führen. Ebenfalls fließen natürlich Beschäftigungsdauer, Berufsstand, Lebensalter etc. mit in die Entscheidung ein, aber seit einigen Monaten ist m.E. ein Trend zu beobachten. Darlehen werden stärker nach Lage der Immobilie und damit verbunden dem Beleihungsauslauf, also der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals plus ggf. der Eigenleistungen genehmigt. Beispiel: Eine Familie mit 3 Kindern, 20 % Eigenkapital, ohne laufende Kredite und einem Einkommensüberschuss nach Rate von ca. 1000 EUR wird abgelehnt. Von insgesamt drei Banken. Grund unisono ist, dass man die Beleihbarkeit der Immobilie anzweifelt. Was heißt das übersetzt? Die Banken haben Angst, dass die betreffende Immobilie in einigen Jahren, sollte der Kunde eventuell zahlungsunfähig sein, keinen ausreichenden Verkaufspreis erzielt, um alle Forderungen der Bank zu begleichen. Man unterstellt eine schlechte Preisentwicklung und eine mangelnde Nachfrage nach Immobilen im betreffenden Gebiet. Warum? Weil die betreffende Immobilie in einer Kleinstadt und nicht wenigstens im Speckgürtel eines Ballungsgebietes liegt und man unterstellt, dass diese Wohnlage durch Bevölkerungsrückgang oder Altersanstieg unattraktiv wird. Zudem war der Bodenrichtwert unter 40 EUR/qm (für Menschen in vielen Städten, gerade in den alten Bundesländern schier unglaublich) eher niedrig und nach Meinung der Banker eben Ausdruck einer uninteressanten Lage. Was heißt das im Umkehrschluss? Wer in seiner Heimat bleibt, Arbeit und Familie zusammenhält und sein Haus dort finanzieren möchte, egal ob es nun eine Top-Lage ist oder nicht, hat es künftig schwerer, eine Finanzierung zu finden. Umso wichtiger ist es, von vornherein jemanden zu haben, der nicht nur Konditionen vergleicht, sondern das Wissen und die Möglichkeiten hat, die passende Bank mit guten Genehmigungskriterien und Darlehensbedingungen zu finden. Es gibt viele gute Institute, die auch regional mit Top-Konditionen finanzieren. Nur finden muss man sie manchmal. Da hilft ein gutes und unabhängiges Finanzierungsbüro. Ein Internetportal allein, wird da eher nicht genügen.

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Von der Schwierigkeit, richtige Entscheidungen zu treffen

Von der Schwierigkeit, richtige Entscheidungen zu treffen

Es ist Herbst 2012. Viele Menschen in unserem Land machen sich seit Monaten Gedanken darum, welche Entscheidungen im Hinblick auf Ihren Lebensstandard, Ihr Einkommen, Ihre Kaufkraft, Ihr vorhandenes Vermögen, ihr noch fehlendes Vermögen, ihr Einkommen im Ruhestand oder schlicht das Wohlergehen Ihrer Familie die richtigen sind. Sie lesen im Optimalfall Fachzeitschriften, sehen sich seriöse und unabhängige Berichte und Fernsehsendungen an bzw. tauschen sich mit Freunden oder Beratern aus, denen es nach Ihrer Überzeugung am Herzen liegt, dass es Ihnen gut gehen möge. Und doch bleiben gerade in der aktuellen Situation um die Schuldenkrise vieler europäischer Länder, der Angst um den Wert unseres Geldes oder die aktuelle Zinsentwicklung viele Fragen offen oder werden einfach nicht so beantwortet, dass alle für sich persönlich die richtigen Schlüsse ziehen können. Die Inflation von häufig sinnfreien Talk-Shows zu dem Thema, haben wir jedenfalls schon.

Ich möchte versuchen, mit meiner Sicht der Dinge den Nebel in einigen Fragen vertreiben zu helfen.

Die meisten Menschen definieren Ihren Lebensstandard darüber, was sie sich im täglichen Leben leisten können. Essen, Trinken, den Kindern ein glückliches Leben aber auch eine gute Ausbildung zu bieten, Freizeit zu haben und diese auch vielseitig nutzen zu können, zu wissen, dass man im Alter nicht auf den Staat angewiesen ist usw..
Neben der Tatsache, dass viele Menschen in unserem Land beschämenderweise nicht einmal mehr von Ihrer Arbeit Leben können, knabbern insgesamt an vielen Ecken verschiedene Dinge an unserem Wohlstand. Abgaben werden erhöht und Ausgaben, die man nicht vermeiden kann, steigen. Warum ist das so und was kann man dagegen tun? Regelmäßige Ausgaben wie Versicherungen kann man mittlerweile durch die Beratung bei unabhängigen Maklern gut optimieren. Viele Versicherer haben sehr gute Angebote, die meisten aber eben nur in einigen Bereichen. Hier wird Ihnen geholfen und es spart Ihnen eine Menge Geld.
So lange Rohstoffe wie Öl und Gas aber maßgeblich in Dollar gehandelt werden, sind wir bei sehr vielen Preisen auf das Wohl und Wehe eines starken EURO angewiesen. Was uns zu einer zweiten Überlegung bringt. Wie wird das weitergehen? Es gibt hierzu viele Meinungen, die uns entweder fundiert oder im Auftrag von Interessengruppen glaubhaft gemacht werden sollen. Meine Meinung ist ganz klar, dass ein Land, dass sich zunehmend selbst und auch für andere verschuldet, dauerhaft keine starke Währung haben wird. Dazu kommt, dass viele der Länder, für deren Schulden wir bürgen oder über Staatsanleihen gleich mal kaufen, gute Handelspartner für uns sind. Wir stehen für Schulden gerade, damit im Zweifel die gleichen Länder wieder bei uns einkaufen können. Das ist so, als würde ich meinem Nachbarn Geld überweisen, damit er mich zum Essen einlädt. Für den Normalbürger wird das in Zukunft heißen, dass Preise, Zinsen, die Lebenshaltung insgesamt steigen werden. Jeder Einzelne kann jedoch dagegen etwas unternehmen.
Wer vermeiden möchte, dass die Wohnkosten, die Vermieter und Versorger auf den Einzelnen abwälzen weiter in diesem Tempo steigen, sollte das aktuell noch wunderbar günstige Zinsniveau nutzen und eigenes Wohneigentum anschaffen. Jeder hat da ganz eigene Vorstellungen, wo er sich wohlfühlt. Fakt ist, dass eine Familie, die aktuell eine Baufinanzierung für ein energiesparendes Eigenheim aufnimmt, doppelt gewinnt. Man finanziert mit Zinssätzen, die in Verbindung mit Sonderkrediten der KfW aktuell weit unter
2 % p.a. liegen können und verbaut moderne Heiztechnik mit Wärmepumpen, die unabhängig von fossilen Brennstoffen und den empfundenen Preistreibereien von Energieversorgern macht und viel Geld spart. Das lohnt sich und es ist ein anderes, ein schöneres Wohnen für die ganze Familie. Vom ökologischen Gedanken mal ganz abgesehen.
Und genauso wie man in dem Zusammenhang verschiedene Immobilen und Bauangebote vergleicht, sollte man es auch in allen anderen Bereichen tun. Wenn man mal bedenkt, dass ein wirklich unabhängiger Finanzierungsberater über 200 Banken und Finanzdienstleister vergleicht und das beste und schlechteste Finanzierungsangebot teils 1,5 % p.a. auseinanderliegen, hat sich diese Beratung bereits erheblich gelohnt. Im Zweifel hätten Sie in den ersten 10 Jahren bei einem für Eigenheime angenommenen Baudarlehen in Höhe von 180 TEUR, stolze 27.000 EUR gespart!! Dieses Geld ist bei Ihnen besser aufgehoben. Zudem haben Sie einen Fachmann an Ihrer Seite, der Sie rund um das für Sie große und wichtige Projekt unterstützt.

Ein Wort zum Thema Vermögen, ohne dabei Empfehlungen im Sinne des Wertpapierhandelsgesetztes geben zu wollen.

Wer Rücklagen hat, möchte wenigstens erreichen, dass die Kaufkraft des Ersparten erhalten bleibt. Aktuell per August 2012 liegt die Inflationsrate in Deutschland bei 2,0 % . Bleibt dies konstant so, wird man in 10 Jahren ca. 20 % weniger mit gleicher Geldmenge kaufen können. Wohin also mit dem Ersparten?
Schließen wir mal die natürlich immer möglichen, risikoreicheren Anlagemöglichkeiten im Bereich von Börse, Aktien und einem großen Teil der Investmentfonds aus, sind die Möglichkeiten dünn gesät. Tagesgelder und Festgelder oder Spareinlagen kommen in Ihrer Rendite kaum über die Inflationsrate hinaus, sind aber sicher. Als reine Geldwerte sind Sie jedoch vor einem Verfall der Währung ebenfalls nicht gesichert. Wer also über Rücklagen nicht verfügen muss, ist sicher gut beraten, Sachwerte anzuschaffen, die im Zweifel einer Inflation trotzen können. Die eigene Immobilie oder auch eine in Höhe zum eigenen Einkommen passende, vermietete Immobilie sind eine gute Idee. In dem Zusammenhang sind auch alle Dinge, die eine Baufinanzierung nach Ablauf der 10 oder mehr Jahren Zinsbindung absichern helfen, eine gute Entscheidung. Ein Bausparvertrag ist weder langweilig noch schlecht. Ganz im Gegenteil ist er, unabhängig verglichen und im maßvoller Höhe, eine sehr gute Ergänzung der eigenen finanziellen Planungen. Zudem schützt er schlicht das Einkommen der Familie, wenn das Zinsniveau später wieder wie vor einigen Jahren bei 6 oder 7 % p.a. liegt. Bei einer Baufinanzierung von 150 TEUR würde eine Zinserhöhung von 4 % p.a. eine höhere Rate für das eigene Haus in Höhe von 500 EUR pro Monat bedeuten. Ein Argument, das jedem verständlich ist.

Es gibt viel zu überlegen und zu entscheiden. Meine Meinung ist, wenn einen solche Gedanken bereits umtreiben, entscheiden Sie zügig und informieren Sie sich unabhängig. Die Eckdaten werden in den kommenden Monaten nicht besser werden. Die Zinsen steigen (siehe erneute Konditionserhöhung der KfW per 21.09.2012 oder verschiedener Banken wie ING-DiBa per 19.09.2012). Dazu der Ausblick auf deutliche Erhöhungen bei den Baupreisen durch die anstehenden Änderungen der Energieeinsparverordnungen 2014 und 2016 um je 12,5 %. Ganz klar, mehr Energieeinsparung heißt mehr Kostenaufwand.

Es werden spannende Zeiten. Suchen Sie sich einen Partner, der Ihnen einen Weg zeigt.

http://www.sicherfinanzieren.de
http://www.finanzierungfinden.de

ML21092012

Kauf-Reue

Worüber Bauherren nachdenken

 

Was kann ich mir eigentlich leisten?

Die Frage kann man pauschal nicht beantworten. Üblicherweise geht jeder von seinen monatlichen Ein-und Ausgaben aus. Will man herausfinden, was man in Summe für eine Immobile ausgeben kann, tut man das, was man immer tut, wenn man regelmäßige Zahlungsverpflichtungen eingeht. Man subtrahiert Ausgaben von den Einnahmen und erhält einen rechnerischen Wert, der monatlich für eine Rate übrig wäre. Und den rechnet man dann unter Beachtung von  zur Verfügung stehenden Eigenkapital oder Eigenleistungen hoch und erhält einen möglichen, maximalen Kaufpreis/Baukosten. Der Berater hilft gern.

Die Bank hat in vielen Fällen eine ganz andere Art zu rechnen, als Sie selbst, doch trotzdem müssen beide Rechnungen am Ende aufgehen. Zu Bedenken ist, dass eine Baufinanzierung in der Regel für 30 Jahre oder mehr ausgelegt wird und in dieser Zeit kann eine Menge passieren. Daher sollte die Kalkulation der Baufinanzierung nicht zu knapp sondern mit ein wenig Spielraum erstellt werden.

Eigenkapital ?

Ja, Eigenkapital wäre wünschenswert. Man spricht im Allgemeinen von 20%-40 % der Gesamtkosten als Richtwert. Nicht nur, weil es kaum noch Banken gibt, die gern oder überhaupt Baufinanzierungen ohne jedes Eigenkapital übernehmen. Mindestens die Nebenkosten sollten beglichen werden können.  Je mehr Sie einbringen können, desto günstiger fallen Ihre Konditionen aus. Banken lassen sich das höhere Risiko bei wenig Eigenkaptaleinsatz teils teuer bezahlen. Wer aktuell kein weiteres Bargeld zur Verfügung hat, seine Konditionen aber noch etwas verbessern möchte, kann der Bank ebenfalls Zusatzsicherheiten anbieten. Dies können weitere Immobilien, Versicherungen mit Rückkaufswert oder Geldanlagen sein, die man derzeit z.B. wegen guter Verzinsung oder einfach langer Laufzeit nicht  auflösen möchte oder kann. Hier können sie dann einen zweiten guten Dienst tun.

Zinsbindung ?

Die meisten Bauherren und –damen wünschen sich langfristige Sicherheit und Planbarkeit in Ihrer Finanzierung. Heutzutage kann man seine Baufinanzierung von variabel bis über die gesamte Laufzeit absichern und den Zins sozusagen „binden“.  Sie sollten vergleichen und verschiedene Modelle gegeneinander abwägen. Üblicherweise  steigen  mit zunehmender Zinsbindung auch die Konditionen. Die Kunst wird es sein, den eigenen Wunsch nach Sicherheit mit dem der angestrebten monatlichen Rate in Einklang zu bringen. Ein unabhängiger Finanzierungsspezialist spart hier Zeit und verschafft eine große Übersicht über die in Frage kommenden Finanzierungspartner.

Sondertilgungen ?

Fast jeder Kunde wünscht sich die Möglichkeit von Sondertilgungen. Meist wird pro Kalenderjahr eine prozentuale Höchstgrenze, als auch eine Mindestgröße vereinbart. Zusätzlich bieten einige Banken noch eine sogenannte Tilgungsänderungsoption an. Hier wird die Möglichkeit geboten, innerhalb der vereinbarten Zinsbindung, die anfänglich vereinbarte Tilgung zu verändern.  Beispiel: Man beginnt mit 3 % p.a. Tilgung. Im zweiten Jahr geht einer der Partner in Elternzeit. Da das Einkommen in dieser Zeit geringer ausfällt, kann man dann z.B. auf 1% p.a. reduzieren und bei Wiedereintritt ins Berufsleben wieder auf das alte Niveau oder auch ganz anders anheben.

Sondertilgungen, die über den vereinbarten Rahmen hinausgehen sollen, müssen mit der Bank besprochen werden. Sie sind, wenn  Zustimmung erfolgt, meist mit zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden.

Effektivzins ?

Wenn Sie Finanzierungsangebote vergleichen, ist es sinnvoll, dies nach dem Effektivzins zu tun. Er ist aussagekräftiger als der in Werbungen meist genannte Nominalzins, beinhaltet Gebühren und Nebenkosten  und stellt die tatsächliche finanzielle Belastung besser dar. Achtung bei teilweise  angebotenen Restschuldversicherungen. Diese sind meist nicht eingerechnet und kommen noch hinzu. Ein Preisvergleich lohnt auch in diesem Fall  meist immer.

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