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Immobilienfinanzierung – Eine Anleitung für den Hausgebrauch

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Foto: Marko Lange 2014 ©

 

 

Diese Übersicht in 10 Punkten wird Ihnen helfen, an das Thema eigene Immobilie entspannter, durchdachter und mit System heranzugehen.

Aktuelle Statistiken sagen aus, dass sich über 75 % der jetzigen Mieter eine eigene Immobilie wünschen. Das ist viel. Und die gleichen Statistiken sagen, dass über 90 % der Menschen, die sich Ihren Wunsch erfüllt haben,mit dieser Entscheidung sehr glücklich sind.

 Also lassen Sie uns beginnen!

 

 Punkt 1:     Das richtige Maß finden

 

Die Meinung einer Bank, wie viel Rate Sie sich im Monat für Ihr Zuhause leisten können oder können sollten, muss in keinster Weise mit Ihren Berechnungen übereinstimmen. Am besten ist es, ganz am Anfang, ehrlich und offen alle Kosten eines Jahres zusammenzustellen, Ihre festen, planbaren Einnahmen dagegenzustellen, vielleicht ein wenig Puffer zu lassen und dann zu dem tatsächlichen Ergebnis zu kommen, was Sie für eine Finanzierung zur Verfügung haben. Mögliche Einsparungen oder Optimierungen natürlich außen vor. Nennt sich Kassensturz.

Es gibt auch grobe Richtwerte, bis zu welcher Höhe seines Nettoeinkommens die Ausgaben für Wohnen (also „warm“ mit Nebenkosten)  gut vertretbar wären. Verschiedene Banken oder Ratgeber sehen hier ca. 40 % des Nettoeinkommens. Sprechen Sie hier in Ruhe mit einem unabhängigen Berater.

 

 Mal selbst rechnen ? Bitte!

 

 http://markolange.de/baufinanz/selbstrechnen.html

 

 

Punkt 2:    Persönliche Pläne einbeziehen

 

Die Entscheidung für ein Haus treffen Menschen im unterschiedlichsten Lebensalter. Somit ist auch die Frage nach der Länge der Finanzierung und damit der Höhe der Tilgung sehr unterschiedlich. Wann wollen Sie schuldenfrei sein? Gibt es zwischenzeitig Zeiten, in denen weniger Einkommen zur Verfügung steht? (Kinderwunsch, Ausbildungen, Arbeitssuche etc.) Sollte sich Ihre Finanzierung dran anpassen können?

 

Punkt 3:    Eigenes Geld? Eigenleistung?

 

Je mehr Eigenkapital, desto besser der Darlehenszins. Das ist stark vereinfacht, stimmt aber im Groben. Auch Eigenleistungen können helfen, bessere Darlehenskonditionen zu erhalten. Aber Obacht! Eigenleistungen müssen zeitlich und fachlich neben Ihrer normalen beruflichen Tätigkeit umsetzbar sein. Nehmen Sie sich nichts vor, was überfordert. Finden Sie Ihren Weg, mit dem Sie glücklich sind.

 

Punkt 4:   Bauzeit richtig einschätzen

 

Wenn Sie bei einem Hausverkäufer sitzen, ziehen Sie meist gedanklich bereits in Ihr neues Haus ein. Sie gehen durch Ihr Wohnzimmer auf die Terrasse, setzen sich auf die Sonnenbank und erfreuen sich am Feierabend. Dass dieser Moment durchaus erst weit über ein Jahr nach Unterzeichnung Ihres Bauwerkvertrages stattfinden kann, ist nicht jedem klar. Die teilweise ja garantierte Bauzeit Ihrer Baufirma ist nur ein Puzzleteilchen. Das Bauamt, der Architekt, der Vermesser, das Baugrundgutachten, Ihre eigenen Zuarbeiten und vor allem auch die Witterung, können viele Wochen zu Ihrer erhofften Bauzeit addieren. Und dies oft völlig legitim. Hier ist es wichtig, an alle diese Dinge zu denken, und bei Ihrer Finanzierung an einen Anbieter zu wählen, der möglichst lange keine Zinsen für die Bereitstellung Ihres Darlehens verlangt. Und wenn doch, dann möglichst niedrige.

 

Punkt 5:    Niedrige Zinsen lange sichern!

 

 Je länger man bei einer Finanzierung den Zinssatz festschreibt, desto höher ist er. In Zeiten absoluter Niedrigzinsen sollte man, unter Beachtung seines Budgets, seinen Darlehenszins so lange wie möglich festschreiben. Mindestens 10 Jahre und gern viel länger.

 

Punkt 6:    Vor Zinsänderung schützen!

 

Die Wenigsten haben die Möglichkeit, Ihr Darlehen so schnell zu tilgen, dass nach 10 oder 15 Jahren kein Darlehensrest mehr übrig ist. Wer es kann, der sei beglückwünscht. Volltilger nennt sich diese Darlehensform und wird auf den Cent genau berechnet, von vielen Banken angeboten.

Wer aber nach 10 oder 15 Jahren einen noch teils stattlichen Darlehensrest sein Eigen nennt, kann viel zu dessen Verringerung tun. Bausparen ist eines der wenigen, sicheren Mittel, Zinsen zu sichern. Wahlweise sogar mit staatlicher Förderung. Lassen Sie sich zu den vielen Tarifen und Möglichkeiten beraten. Unabhängig!

 

Punkt 7:   Sondertilgen lohnt!

 

 

Viel und schnell Tilgen ist der Wunsch eines jeden Kreditnehmers. Nicht immer ist dies mit der gewünschten Rate vereinbar aber oft gibt es auch die Möglichkeit, außer der Reihe etwas zurückzuzahlen. Viele Banken erlauben sogar  kostenfrei in einem bestimmten Rahmen pro Kalenderjahr Sonderzahlungen, die die Rückzahlung Ihres Darlehens ordentlich beschleunigen können. Manche ermöglichen zusätzlich die Änderung Ihres Tilgungssatzes.

 

 

Ein Beispiel:

Darlehenshöhe 200 TEUR, Nominalzins 2 % p.a., Tilgung 2,0 % p.a. monatliche Rate 666,67 EUR, rechnerische Gesamtlaufzeit 34 Jahre und 9 Monate

Ein Prozent mehr Tilgung p.a. bewirkt bereits, dass die rechnerische Gesamtlaufzeit auf 25 Jahre und 7 Monate fällt.

 

 

Punkt 8:    Das Leben geht nie immer geradeaus

 

 

Es ist wichtig, gerade bei der größten und wohl wichtigsten Investition Ihres Lebens, daran zu denken, dass Sie sich aber vor allem alle die Ihnen lieb und wichtig sind, gegen Dinge zu schützen, die im Leben passieren und alle Pläne über den Haufen werfen können. Ihre Arbeitskraft, Ihr Leben, Ihre Gesundheit, Ihre Immobilie als solche, um nur die wichtigsten zu nennen. Preis und Leistung der vielen Anbieter hier zu vergleichen ist unerlässlich.

 

Punkt 9:    Finanzierung im Auge behalten

 

 

Es lohnt sich, seine Baufinanzierung wenigsten ein Mal im Jahr ins Gedächtnis zurückzurufen und zu überlegen, ob alles so läuft, wie es mal gedacht war. Z.B. wenn der Jahreskontoauszug per Post zu Ihnen kommt und Sie ihn in Ihre Unterlagen abheften. Wollten Sie nicht eine Sonderzahlung machen oder  etwas modernisieren. Kann ich meine bestehende Grundschuld nutzen? Wann kann ich eine Anschlussfinanzierung beantragen? Gerade diese Frage ist wichtig. Und ein guter Berater, wird Sie rechtzeitig, also durchaus bis zu 5 Jahren im  Voraus, auf das Thema ansprechen, wenn Sie nicht gleich daran denken.

 

Punkt 10:    Sagen Sie es weiter!

 

 

Wer zufrieden und natürlich auch stolz auf sein neues Heim ist, darf es weitersagen. Sie haben alles richtig gemacht und alle, die Ihnen dabei geholfen haben, freuen sich mit Ihnen. Vielleicht starten auch Menschen  in Ihrem Umfeld ein ähnliches Projekt. Gönnen Sie ihnen die guten Erfahrungen, die Sie gemacht haben, ebenfalls.

 

http://www.baugeld-finden.de

https://www.whofinance.de/berater/marko-lange/

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Wann genehmigen Banken Baufinanzierungen?

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Am Anfang ist es Utopie. Dann wird es irgendwann zum fernen Ziel. Man redet mal mit Freunden drüber, sieht, dass Gleichaltrige oder Schulfreunde in ein Haus einziehen u.s.w.. Dann kommt der Moment, wo es in Einem kribbelt und man macht sich auf den Weg, liest Anzeigen, surft auf Bauportalen, geht zu Baustellenbesichtigungen. Man sucht sich SEIN zu Hause.
Gründe dafür gibt es naturgemäß hunderte und jeder ist für sich völlig in Ordnung. Was aber alle am Ende aller Vorfreude eint, ist die Frage: „Wie bezahlen wir das Ganze?
Klammern wir mal die beneidenswerten Inhaber ausreichender und schnell verfügbarer Guthaben aus, ignorieren die endzeitlichen Beschwörungen älterer, kriegserprobter Generationen, dass man sich „nicht verschulden solle“ und betrachten alles realistisch und unter den heutigen Gegebenheiten.
Wer, speziell in den neuen und damit meist nicht erbverwöhnten Bundesländern, Eigentum anschaffen möchte, hat bis auf die schon längst existierenden Ballungsgebiete, einen Vor-und einen Nachteil. Man kann Grund und Boden im Vergleich relativ günstig erwerben, hat aber meist weniger Eigenkapital als anderswo. Zudem sagt man vielen Gebieten, die nicht zu den Top-Lagen in Bezug auf Immobilen- oder Wirtschaftsentwicklung gehören nach, dass sie in den nächsten Jahrzehnten von einem schleichenden Prozess der demographischen Entwicklung mit all Ihren Nebenerscheinungen betroffen sein werden. Kurz und böse gesagt, die Gebiete vergreisen und Immobilien sinken im Wert, weil sie keiner kauft. Wozu erwähne ich das? Es ist ein wichtiger Punkt, um zu verstehen, wie Kreditentscheidungen von Banken entstehen.
Wer sich an die Finanzierung seiner Immobilie heranwagt, stellt sich die Frage: „ Will mich die Bank eigentlich?“ Gute Frage. Die eigentliche Frage muss jedoch lauten: „ Was ist Banken wichtig, damit sie eine positive Entscheidung treffen und was erschwert oder verhindert eine Genehmigung?“
Beginnen wir mit dem Positiven. Schlicht umrissen, sollte vom Nettoeinkommen abzüglich fester Kosten, Bewirtschaftungskosten des Hauses (aktuell ca. 2 EUR/qm) und Lebenshaltungskosten, mehr übrig sein, als die gewünschte Darlehensrate. Die berühmte Haushaltsrechnung. Wie hoch Lebenshaltungskosten sind, kann man nicht pauschal beantworten. Banken tun es trotzdem. Man muss sich vorher informieren, wie hoch dies im Einzelnen ist und diese Summen müssen nicht im Mindesten mit Ihren tatsächlichen Ausgaben übereinstimmen. Die Kunst, eine gute Beratung zu erbringen, ist hier, die pauschalen Ansätze der Banken mit den persönlichen Berechnungen der Kunden in Einklang zu bringen. Beide Seiten müssen sich mit dem Endergebnis anfreunden können. Schließlich begleitet beide die Finanzierung viele Jahre. Bei alledem setze ich voraus, dass jeder, der eine Baufinanzierung plant, sich darüber im Klaren ist, das eine Bank nur dann für viele Jahre Geld verleiht, wenn die persönliche Bonität außer Zweifel steht. Ausdruck dessen ist in Deutschland nun einmal meist die Schufa-Auskunft. Man kann über Sie denken was man will, man benötigt sie. Ohne eine saubere Auskunft ist eine Finanzierung fast nicht mehr darstellbar. Dazu zählen nicht nur die Einträge selbst, sondern auch der Schufa-Score, der quasi ausdrückt, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass man vom jeweiligen Menschen sein Geld zurückerhält, wenn man es an ihn verleiht. Die oft gehörten Bemerkungen wie: „Das waren doch nur 20 EUR.“ Oder „ Da konnte ich nichts dafür. Die Telefongesellschaft hatte Unrecht.“ hilft wenig. Bevor man sich in der heutigen Zeit eine negative Schufa einhandelt, sollte man darüber nachdenken, für welche wichtigen Pläne im Leben man sie in nächster Zeit braucht.
Eigenkapital ist wichtig und wird immer wichtiger, denn sein Einsatz verringert das Risiko der Banken bei einer solchen Finanzierung und es beschert bessere Konditionen. Es gab und gibt eine immer wieder genannte Quote von 20 % Eigenkapital, die ein Kunde wenn möglich in ein solches Vorhaben mit einbringen sollte. Und damit meint die Bank 20 % plus die anfallenden Nebenkosten. Nimmt man einen eventuellen Makler und die schon weithin geltende Grunderwerbsteuer von 5 % sowie Notar-und Grundbuchkosten mit 2,5 % zusammen, so können gut und gern noch einmal 13-14 % zusammenkommen. Das können viele, vor allem junge Familien, die vielleicht gerade zwei Elternzeiten mit Einkommenseinbußen hinter sich haben, nicht leisten. Natürlich geht es auch mit weniger, aber es müssen einige Dinge passen. Nicht förderlich für eine positive Kreditentscheidung sind weitere, bestehende Konsumentenkredite, die möglichst in den vergangenen Jahren noch aufgestockt wurden. Das ist paradox, da viele Banken dies mittlerweile zu einem Ihrer ertragreichsten Geschäftszweige ausgebaut haben. Kunden animieren zu konsumieren und zu finanzieren, wo es nur geht. Kreditkarten mit Ratenzahlungsmöglichkeiten, aggressive Mailings und Umfinanzierung von Dispokrediten. Das kann viele Menschen schlicht in Versuchung führen. Ebenfalls fließen natürlich Beschäftigungsdauer, Berufsstand, Lebensalter etc. mit in die Entscheidung ein, aber seit einigen Monaten ist m.E. ein Trend zu beobachten. Darlehen werden stärker nach Lage der Immobilie und damit verbunden dem Beleihungsauslauf, also der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals plus ggf. der Eigenleistungen genehmigt. Beispiel: Eine Familie mit 3 Kindern, 20 % Eigenkapital, ohne laufende Kredite und einem Einkommensüberschuss nach Rate von ca. 1000 EUR wird abgelehnt. Von insgesamt drei Banken. Grund unisono ist, dass man die Beleihbarkeit der Immobilie anzweifelt. Was heißt das übersetzt? Die Banken haben Angst, dass die betreffende Immobilie in einigen Jahren, sollte der Kunde eventuell zahlungsunfähig sein, keinen ausreichenden Verkaufspreis erzielt, um alle Forderungen der Bank zu begleichen. Man unterstellt eine schlechte Preisentwicklung und eine mangelnde Nachfrage nach Immobilen im betreffenden Gebiet. Warum? Weil die betreffende Immobilie in einer Kleinstadt und nicht wenigstens im Speckgürtel eines Ballungsgebietes liegt und man unterstellt, dass diese Wohnlage durch Bevölkerungsrückgang oder Altersanstieg unattraktiv wird. Zudem war der Bodenrichtwert unter 40 EUR/qm (für Menschen in vielen Städten, gerade in den alten Bundesländern schier unglaublich) eher niedrig und nach Meinung der Banker eben Ausdruck einer uninteressanten Lage. Was heißt das im Umkehrschluss? Wer in seiner Heimat bleibt, Arbeit und Familie zusammenhält und sein Haus dort finanzieren möchte, egal ob es nun eine Top-Lage ist oder nicht, hat es künftig schwerer, eine Finanzierung zu finden. Umso wichtiger ist es, von vornherein jemanden zu haben, der nicht nur Konditionen vergleicht, sondern das Wissen und die Möglichkeiten hat, die passende Bank mit guten Genehmigungskriterien und Darlehensbedingungen zu finden. Es gibt viele gute Institute, die auch regional mit Top-Konditionen finanzieren. Nur finden muss man sie manchmal. Da hilft ein gutes und unabhängiges Finanzierungsbüro. Ein Internetportal allein, wird da eher nicht genügen.

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Der Hausbank-Bonus

Kennen Sie das noch? In guter alter Zeit, als das Sparbuch noch ein Buch war und kein Kontoauszug, den man sich am Automaten holen musste, als man Geld noch guten Gewissens am Schalter einzahlen konnte, Zeit für ein entspanntes Wort mit den Bankangestellten war, man Termine nicht über Call-Center vereinbaren musste und ein tiefer Blick in die Augen nebst Handschlag beim Filialleiter mehr galten, als 3 Punkte im Scoring-Programm des Bankcomputers, da gab es ihn noch. Den Hausbank-Bonus. Mag man ihn nennen wie man will. Es war eine Art stillschweigende oder vielleicht auch manchmal laute Art der Anerkennung für viele treue Jahre als Kunde in einer Bank. In den gebrauchten Bundesländern kannte man das, wie ich hörte, wohl noch mehr, als bei uns. Doch auch hier in Mitteldeutschland war dies nach meinen Empfindungen bis Ende der 90-er Jahre eine gepflegte Art der Wertschätzung und viele Menschen erwarten dies stillschweigend auch heute noch. Sehen wir uns doch mal an, was wir zu dem Thema erleben. Es ist bezeichnend, dass es einige, wenige überregionale Banken als wirksame Werbeaussage erkannt haben, Bestandkunden wie Neukunden behandeln zu wollen. Es macht als Werbeaussage nur Sinn, wenn man sich damit von seinen Mitbewerbern absetzt und den Wunsch der Kundschaft trifft. Einen Applaus der PR-Abteilung. Die Realität ist meist, dass der Neukunde mit Boni, Werbegeschenken, Werbeprämien und Zinsvorteilen überhäuft wird, während der langjährige Kunde nur dann gute Konditionen erhält, wenn er sich laut empört. Man schürt mit dieser Preispolitik das Bankenhopping, wie ich es nenne. Dabei möchte man doch angeblich jeden Kunden langfristig und bedarfsorientiert betreuen. Wie soll das gehen, wenn man ihn mit Missachtung straft und aus dem Haus komplimentiert?
Ich sehe ja nun schon seit einigen Jahren gottlob über den Tellerrand einer einzigen Bank hinaus und treffe gemeinsam mit meinen Kunden unabhängig Entscheidungen aus einer riesigen Auswahl von Banken, Versicherungen und Finanzinstituten. Nicht selten erlebe ich, dass die Menschen natürlich erst zu Ihrer Hausbank gehen. Das ist natürlich in Ordnung und verständlich. Sofern Sie in einer akzeptablen Zeit einen Termin bekommen. Sprechen wir dann miteinander und vergleichen Konditionen, frage ich oft verwundert, ob sie denn schon lange Kunde dieser Bank wären, denn die Konditionen sind teils nicht annähernd konkurrenzfähig. Aktuelles Beispiel einer netten Familie aus einem benachbarten Landkreis, die gern ein Einfamilienhaus bauen möchte und eine Baufinanzierung suchte. Sie legt, nach der Beratung bei uns, das Angebot Ihrer langjährigen Hausbank, einer Volksbank, vor. Unser Baufinanzierungsangebot lag bei ca. 2,50 % p.a., hatte keine Nebenkosten, hatte Sondertilgungsrechte etc.. Die entsetzte Familie vergleicht die Berechnung mit der Ihrer Ihrer Hausbank. Nominalzins deutlich über 5 % p.a., zusätzlich ein Agio von 1 % sowie, weil Kontoführungsgebühren ja nicht mehr statthaft sind, eine Art Bereitstellungsgebühr für den Jahreskontoauszug. Nochmal verdeutlicht, es war eine gut verdienende Familie ohne jegliche negativen Auskünfte, mit Eigenkapital und dem Wunsch nach einem eigenen Heim. Alle anderen Eckdaten der Finanzierung waren gleich. Es war der eklatanteste von vielen Fällen, den ich in den letzten Jahren gesehen hatte.
War lehrt uns das? Die Zeit des Hausbank –Bonus ist vorbei. Es mag vereinzelt noch kleine, feine Filialen von Banken geben, die sich den Luxus einer solchen Unternehmenspolitik leisten wollen und dürfen. Wollen, würden sicher viele der Angestellten, denn sie machen Ihren Job gern und mit Engagement. Das Bankgeschäft in den großen Instituten ist jedoch mehr und mehr geprägt von Terminquoten, Verkaufsvorgaben und Neukundegewinnung. Wer Fairness und Unabhängigkeit sucht, muss einen Partner wählen, der auf seiner Seite steht und ihm eine wirkliche Auswahl bieten kann und vor allem auch will. Es zahlt sich aus !

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