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Immobilienfinanzierung – Eine Anleitung für den Hausgebrauch

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Foto: Marko Lange 2014 ©

 

 

Diese Übersicht in 10 Punkten wird Ihnen helfen, an das Thema eigene Immobilie entspannter, durchdachter und mit System heranzugehen.

Aktuelle Statistiken sagen aus, dass sich über 75 % der jetzigen Mieter eine eigene Immobilie wünschen. Das ist viel. Und die gleichen Statistiken sagen, dass über 90 % der Menschen, die sich Ihren Wunsch erfüllt haben,mit dieser Entscheidung sehr glücklich sind.

 Also lassen Sie uns beginnen!

 

 Punkt 1:     Das richtige Maß finden

 

Die Meinung einer Bank, wie viel Rate Sie sich im Monat für Ihr Zuhause leisten können oder können sollten, muss in keinster Weise mit Ihren Berechnungen übereinstimmen. Am besten ist es, ganz am Anfang, ehrlich und offen alle Kosten eines Jahres zusammenzustellen, Ihre festen, planbaren Einnahmen dagegenzustellen, vielleicht ein wenig Puffer zu lassen und dann zu dem tatsächlichen Ergebnis zu kommen, was Sie für eine Finanzierung zur Verfügung haben. Mögliche Einsparungen oder Optimierungen natürlich außen vor. Nennt sich Kassensturz.

Es gibt auch grobe Richtwerte, bis zu welcher Höhe seines Nettoeinkommens die Ausgaben für Wohnen (also „warm“ mit Nebenkosten)  gut vertretbar wären. Verschiedene Banken oder Ratgeber sehen hier ca. 40 % des Nettoeinkommens. Sprechen Sie hier in Ruhe mit einem unabhängigen Berater.

 

 Mal selbst rechnen ? Bitte!

 

 http://markolange.de/baufinanz/selbstrechnen.html

 

 

Punkt 2:    Persönliche Pläne einbeziehen

 

Die Entscheidung für ein Haus treffen Menschen im unterschiedlichsten Lebensalter. Somit ist auch die Frage nach der Länge der Finanzierung und damit der Höhe der Tilgung sehr unterschiedlich. Wann wollen Sie schuldenfrei sein? Gibt es zwischenzeitig Zeiten, in denen weniger Einkommen zur Verfügung steht? (Kinderwunsch, Ausbildungen, Arbeitssuche etc.) Sollte sich Ihre Finanzierung dran anpassen können?

 

Punkt 3:    Eigenes Geld? Eigenleistung?

 

Je mehr Eigenkapital, desto besser der Darlehenszins. Das ist stark vereinfacht, stimmt aber im Groben. Auch Eigenleistungen können helfen, bessere Darlehenskonditionen zu erhalten. Aber Obacht! Eigenleistungen müssen zeitlich und fachlich neben Ihrer normalen beruflichen Tätigkeit umsetzbar sein. Nehmen Sie sich nichts vor, was überfordert. Finden Sie Ihren Weg, mit dem Sie glücklich sind.

 

Punkt 4:   Bauzeit richtig einschätzen

 

Wenn Sie bei einem Hausverkäufer sitzen, ziehen Sie meist gedanklich bereits in Ihr neues Haus ein. Sie gehen durch Ihr Wohnzimmer auf die Terrasse, setzen sich auf die Sonnenbank und erfreuen sich am Feierabend. Dass dieser Moment durchaus erst weit über ein Jahr nach Unterzeichnung Ihres Bauwerkvertrages stattfinden kann, ist nicht jedem klar. Die teilweise ja garantierte Bauzeit Ihrer Baufirma ist nur ein Puzzleteilchen. Das Bauamt, der Architekt, der Vermesser, das Baugrundgutachten, Ihre eigenen Zuarbeiten und vor allem auch die Witterung, können viele Wochen zu Ihrer erhofften Bauzeit addieren. Und dies oft völlig legitim. Hier ist es wichtig, an alle diese Dinge zu denken, und bei Ihrer Finanzierung an einen Anbieter zu wählen, der möglichst lange keine Zinsen für die Bereitstellung Ihres Darlehens verlangt. Und wenn doch, dann möglichst niedrige.

 

Punkt 5:    Niedrige Zinsen lange sichern!

 

 Je länger man bei einer Finanzierung den Zinssatz festschreibt, desto höher ist er. In Zeiten absoluter Niedrigzinsen sollte man, unter Beachtung seines Budgets, seinen Darlehenszins so lange wie möglich festschreiben. Mindestens 10 Jahre und gern viel länger.

 

Punkt 6:    Vor Zinsänderung schützen!

 

Die Wenigsten haben die Möglichkeit, Ihr Darlehen so schnell zu tilgen, dass nach 10 oder 15 Jahren kein Darlehensrest mehr übrig ist. Wer es kann, der sei beglückwünscht. Volltilger nennt sich diese Darlehensform und wird auf den Cent genau berechnet, von vielen Banken angeboten.

Wer aber nach 10 oder 15 Jahren einen noch teils stattlichen Darlehensrest sein Eigen nennt, kann viel zu dessen Verringerung tun. Bausparen ist eines der wenigen, sicheren Mittel, Zinsen zu sichern. Wahlweise sogar mit staatlicher Förderung. Lassen Sie sich zu den vielen Tarifen und Möglichkeiten beraten. Unabhängig!

 

Punkt 7:   Sondertilgen lohnt!

 

 

Viel und schnell Tilgen ist der Wunsch eines jeden Kreditnehmers. Nicht immer ist dies mit der gewünschten Rate vereinbar aber oft gibt es auch die Möglichkeit, außer der Reihe etwas zurückzuzahlen. Viele Banken erlauben sogar  kostenfrei in einem bestimmten Rahmen pro Kalenderjahr Sonderzahlungen, die die Rückzahlung Ihres Darlehens ordentlich beschleunigen können. Manche ermöglichen zusätzlich die Änderung Ihres Tilgungssatzes.

 

 

Ein Beispiel:

Darlehenshöhe 200 TEUR, Nominalzins 2 % p.a., Tilgung 2,0 % p.a. monatliche Rate 666,67 EUR, rechnerische Gesamtlaufzeit 34 Jahre und 9 Monate

Ein Prozent mehr Tilgung p.a. bewirkt bereits, dass die rechnerische Gesamtlaufzeit auf 25 Jahre und 7 Monate fällt.

 

 

Punkt 8:    Das Leben geht nie immer geradeaus

 

 

Es ist wichtig, gerade bei der größten und wohl wichtigsten Investition Ihres Lebens, daran zu denken, dass Sie sich aber vor allem alle die Ihnen lieb und wichtig sind, gegen Dinge zu schützen, die im Leben passieren und alle Pläne über den Haufen werfen können. Ihre Arbeitskraft, Ihr Leben, Ihre Gesundheit, Ihre Immobilie als solche, um nur die wichtigsten zu nennen. Preis und Leistung der vielen Anbieter hier zu vergleichen ist unerlässlich.

 

Punkt 9:    Finanzierung im Auge behalten

 

 

Es lohnt sich, seine Baufinanzierung wenigsten ein Mal im Jahr ins Gedächtnis zurückzurufen und zu überlegen, ob alles so läuft, wie es mal gedacht war. Z.B. wenn der Jahreskontoauszug per Post zu Ihnen kommt und Sie ihn in Ihre Unterlagen abheften. Wollten Sie nicht eine Sonderzahlung machen oder  etwas modernisieren. Kann ich meine bestehende Grundschuld nutzen? Wann kann ich eine Anschlussfinanzierung beantragen? Gerade diese Frage ist wichtig. Und ein guter Berater, wird Sie rechtzeitig, also durchaus bis zu 5 Jahren im  Voraus, auf das Thema ansprechen, wenn Sie nicht gleich daran denken.

 

Punkt 10:    Sagen Sie es weiter!

 

 

Wer zufrieden und natürlich auch stolz auf sein neues Heim ist, darf es weitersagen. Sie haben alles richtig gemacht und alle, die Ihnen dabei geholfen haben, freuen sich mit Ihnen. Vielleicht starten auch Menschen  in Ihrem Umfeld ein ähnliches Projekt. Gönnen Sie ihnen die guten Erfahrungen, die Sie gemacht haben, ebenfalls.

 

http://www.baugeld-finden.de

https://www.whofinance.de/berater/marko-lange/

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Worüber Bauherren nachdenken

 

Was kann ich mir eigentlich leisten?

Die Frage kann man pauschal nicht beantworten. Üblicherweise geht jeder von seinen monatlichen Ein-und Ausgaben aus. Will man herausfinden, was man in Summe für eine Immobile ausgeben kann, tut man das, was man immer tut, wenn man regelmäßige Zahlungsverpflichtungen eingeht. Man subtrahiert Ausgaben von den Einnahmen und erhält einen rechnerischen Wert, der monatlich für eine Rate übrig wäre. Und den rechnet man dann unter Beachtung von  zur Verfügung stehenden Eigenkapital oder Eigenleistungen hoch und erhält einen möglichen, maximalen Kaufpreis/Baukosten. Der Berater hilft gern.

Die Bank hat in vielen Fällen eine ganz andere Art zu rechnen, als Sie selbst, doch trotzdem müssen beide Rechnungen am Ende aufgehen. Zu Bedenken ist, dass eine Baufinanzierung in der Regel für 30 Jahre oder mehr ausgelegt wird und in dieser Zeit kann eine Menge passieren. Daher sollte die Kalkulation der Baufinanzierung nicht zu knapp sondern mit ein wenig Spielraum erstellt werden.

Eigenkapital ?

Ja, Eigenkapital wäre wünschenswert. Man spricht im Allgemeinen von 20%-40 % der Gesamtkosten als Richtwert. Nicht nur, weil es kaum noch Banken gibt, die gern oder überhaupt Baufinanzierungen ohne jedes Eigenkapital übernehmen. Mindestens die Nebenkosten sollten beglichen werden können.  Je mehr Sie einbringen können, desto günstiger fallen Ihre Konditionen aus. Banken lassen sich das höhere Risiko bei wenig Eigenkaptaleinsatz teils teuer bezahlen. Wer aktuell kein weiteres Bargeld zur Verfügung hat, seine Konditionen aber noch etwas verbessern möchte, kann der Bank ebenfalls Zusatzsicherheiten anbieten. Dies können weitere Immobilien, Versicherungen mit Rückkaufswert oder Geldanlagen sein, die man derzeit z.B. wegen guter Verzinsung oder einfach langer Laufzeit nicht  auflösen möchte oder kann. Hier können sie dann einen zweiten guten Dienst tun.

Zinsbindung ?

Die meisten Bauherren und –damen wünschen sich langfristige Sicherheit und Planbarkeit in Ihrer Finanzierung. Heutzutage kann man seine Baufinanzierung von variabel bis über die gesamte Laufzeit absichern und den Zins sozusagen „binden“.  Sie sollten vergleichen und verschiedene Modelle gegeneinander abwägen. Üblicherweise  steigen  mit zunehmender Zinsbindung auch die Konditionen. Die Kunst wird es sein, den eigenen Wunsch nach Sicherheit mit dem der angestrebten monatlichen Rate in Einklang zu bringen. Ein unabhängiger Finanzierungsspezialist spart hier Zeit und verschafft eine große Übersicht über die in Frage kommenden Finanzierungspartner.

Sondertilgungen ?

Fast jeder Kunde wünscht sich die Möglichkeit von Sondertilgungen. Meist wird pro Kalenderjahr eine prozentuale Höchstgrenze, als auch eine Mindestgröße vereinbart. Zusätzlich bieten einige Banken noch eine sogenannte Tilgungsänderungsoption an. Hier wird die Möglichkeit geboten, innerhalb der vereinbarten Zinsbindung, die anfänglich vereinbarte Tilgung zu verändern.  Beispiel: Man beginnt mit 3 % p.a. Tilgung. Im zweiten Jahr geht einer der Partner in Elternzeit. Da das Einkommen in dieser Zeit geringer ausfällt, kann man dann z.B. auf 1% p.a. reduzieren und bei Wiedereintritt ins Berufsleben wieder auf das alte Niveau oder auch ganz anders anheben.

Sondertilgungen, die über den vereinbarten Rahmen hinausgehen sollen, müssen mit der Bank besprochen werden. Sie sind, wenn  Zustimmung erfolgt, meist mit zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden.

Effektivzins ?

Wenn Sie Finanzierungsangebote vergleichen, ist es sinnvoll, dies nach dem Effektivzins zu tun. Er ist aussagekräftiger als der in Werbungen meist genannte Nominalzins, beinhaltet Gebühren und Nebenkosten  und stellt die tatsächliche finanzielle Belastung besser dar. Achtung bei teilweise  angebotenen Restschuldversicherungen. Diese sind meist nicht eingerechnet und kommen noch hinzu. Ein Preisvergleich lohnt auch in diesem Fall  meist immer.

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