Wann genehmigen Banken Baufinanzierungen?

2011_0415Hamburg0071

Am Anfang ist es Utopie. Dann wird es irgendwann zum fernen Ziel. Man redet mal mit Freunden drüber, sieht, dass Gleichaltrige oder Schulfreunde in ein Haus einziehen u.s.w.. Dann kommt der Moment, wo es in Einem kribbelt und man macht sich auf den Weg, liest Anzeigen, surft auf Bauportalen, geht zu Baustellenbesichtigungen. Man sucht sich SEIN zu Hause.
Gründe dafür gibt es naturgemäß hunderte und jeder ist für sich völlig in Ordnung. Was aber alle am Ende aller Vorfreude eint, ist die Frage: „Wie bezahlen wir das Ganze?
Klammern wir mal die beneidenswerten Inhaber ausreichender und schnell verfügbarer Guthaben aus, ignorieren die endzeitlichen Beschwörungen älterer, kriegserprobter Generationen, dass man sich „nicht verschulden solle“ und betrachten alles realistisch und unter den heutigen Gegebenheiten.
Wer, speziell in den neuen und damit meist nicht erbverwöhnten Bundesländern, Eigentum anschaffen möchte, hat bis auf die schon längst existierenden Ballungsgebiete, einen Vor-und einen Nachteil. Man kann Grund und Boden im Vergleich relativ günstig erwerben, hat aber meist weniger Eigenkapital als anderswo. Zudem sagt man vielen Gebieten, die nicht zu den Top-Lagen in Bezug auf Immobilen- oder Wirtschaftsentwicklung gehören nach, dass sie in den nächsten Jahrzehnten von einem schleichenden Prozess der demographischen Entwicklung mit all Ihren Nebenerscheinungen betroffen sein werden. Kurz und böse gesagt, die Gebiete vergreisen und Immobilien sinken im Wert, weil sie keiner kauft. Wozu erwähne ich das? Es ist ein wichtiger Punkt, um zu verstehen, wie Kreditentscheidungen von Banken entstehen.
Wer sich an die Finanzierung seiner Immobilie heranwagt, stellt sich die Frage: „ Will mich die Bank eigentlich?“ Gute Frage. Die eigentliche Frage muss jedoch lauten: „ Was ist Banken wichtig, damit sie eine positive Entscheidung treffen und was erschwert oder verhindert eine Genehmigung?“
Beginnen wir mit dem Positiven. Schlicht umrissen, sollte vom Nettoeinkommen abzüglich fester Kosten, Bewirtschaftungskosten des Hauses (aktuell ca. 2 EUR/qm) und Lebenshaltungskosten, mehr übrig sein, als die gewünschte Darlehensrate. Die berühmte Haushaltsrechnung. Wie hoch Lebenshaltungskosten sind, kann man nicht pauschal beantworten. Banken tun es trotzdem. Man muss sich vorher informieren, wie hoch dies im Einzelnen ist und diese Summen müssen nicht im Mindesten mit Ihren tatsächlichen Ausgaben übereinstimmen. Die Kunst, eine gute Beratung zu erbringen, ist hier, die pauschalen Ansätze der Banken mit den persönlichen Berechnungen der Kunden in Einklang zu bringen. Beide Seiten müssen sich mit dem Endergebnis anfreunden können. Schließlich begleitet beide die Finanzierung viele Jahre. Bei alledem setze ich voraus, dass jeder, der eine Baufinanzierung plant, sich darüber im Klaren ist, das eine Bank nur dann für viele Jahre Geld verleiht, wenn die persönliche Bonität außer Zweifel steht. Ausdruck dessen ist in Deutschland nun einmal meist die Schufa-Auskunft. Man kann über Sie denken was man will, man benötigt sie. Ohne eine saubere Auskunft ist eine Finanzierung fast nicht mehr darstellbar. Dazu zählen nicht nur die Einträge selbst, sondern auch der Schufa-Score, der quasi ausdrückt, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass man vom jeweiligen Menschen sein Geld zurückerhält, wenn man es an ihn verleiht. Die oft gehörten Bemerkungen wie: „Das waren doch nur 20 EUR.“ Oder „ Da konnte ich nichts dafür. Die Telefongesellschaft hatte Unrecht.“ hilft wenig. Bevor man sich in der heutigen Zeit eine negative Schufa einhandelt, sollte man darüber nachdenken, für welche wichtigen Pläne im Leben man sie in nächster Zeit braucht.
Eigenkapital ist wichtig und wird immer wichtiger, denn sein Einsatz verringert das Risiko der Banken bei einer solchen Finanzierung und es beschert bessere Konditionen. Es gab und gibt eine immer wieder genannte Quote von 20 % Eigenkapital, die ein Kunde wenn möglich in ein solches Vorhaben mit einbringen sollte. Und damit meint die Bank 20 % plus die anfallenden Nebenkosten. Nimmt man einen eventuellen Makler und die schon weithin geltende Grunderwerbsteuer von 5 % sowie Notar-und Grundbuchkosten mit 2,5 % zusammen, so können gut und gern noch einmal 13-14 % zusammenkommen. Das können viele, vor allem junge Familien, die vielleicht gerade zwei Elternzeiten mit Einkommenseinbußen hinter sich haben, nicht leisten. Natürlich geht es auch mit weniger, aber es müssen einige Dinge passen. Nicht förderlich für eine positive Kreditentscheidung sind weitere, bestehende Konsumentenkredite, die möglichst in den vergangenen Jahren noch aufgestockt wurden. Das ist paradox, da viele Banken dies mittlerweile zu einem Ihrer ertragreichsten Geschäftszweige ausgebaut haben. Kunden animieren zu konsumieren und zu finanzieren, wo es nur geht. Kreditkarten mit Ratenzahlungsmöglichkeiten, aggressive Mailings und Umfinanzierung von Dispokrediten. Das kann viele Menschen schlicht in Versuchung führen. Ebenfalls fließen natürlich Beschäftigungsdauer, Berufsstand, Lebensalter etc. mit in die Entscheidung ein, aber seit einigen Monaten ist m.E. ein Trend zu beobachten. Darlehen werden stärker nach Lage der Immobilie und damit verbunden dem Beleihungsauslauf, also der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals plus ggf. der Eigenleistungen genehmigt. Beispiel: Eine Familie mit 3 Kindern, 20 % Eigenkapital, ohne laufende Kredite und einem Einkommensüberschuss nach Rate von ca. 1000 EUR wird abgelehnt. Von insgesamt drei Banken. Grund unisono ist, dass man die Beleihbarkeit der Immobilie anzweifelt. Was heißt das übersetzt? Die Banken haben Angst, dass die betreffende Immobilie in einigen Jahren, sollte der Kunde eventuell zahlungsunfähig sein, keinen ausreichenden Verkaufspreis erzielt, um alle Forderungen der Bank zu begleichen. Man unterstellt eine schlechte Preisentwicklung und eine mangelnde Nachfrage nach Immobilen im betreffenden Gebiet. Warum? Weil die betreffende Immobilie in einer Kleinstadt und nicht wenigstens im Speckgürtel eines Ballungsgebietes liegt und man unterstellt, dass diese Wohnlage durch Bevölkerungsrückgang oder Altersanstieg unattraktiv wird. Zudem war der Bodenrichtwert unter 40 EUR/qm (für Menschen in vielen Städten, gerade in den alten Bundesländern schier unglaublich) eher niedrig und nach Meinung der Banker eben Ausdruck einer uninteressanten Lage. Was heißt das im Umkehrschluss? Wer in seiner Heimat bleibt, Arbeit und Familie zusammenhält und sein Haus dort finanzieren möchte, egal ob es nun eine Top-Lage ist oder nicht, hat es künftig schwerer, eine Finanzierung zu finden. Umso wichtiger ist es, von vornherein jemanden zu haben, der nicht nur Konditionen vergleicht, sondern das Wissen und die Möglichkeiten hat, die passende Bank mit guten Genehmigungskriterien und Darlehensbedingungen zu finden. Es gibt viele gute Institute, die auch regional mit Top-Konditionen finanzieren. Nur finden muss man sie manchmal. Da hilft ein gutes und unabhängiges Finanzierungsbüro. Ein Internetportal allein, wird da eher nicht genügen.

ML080613

Advertisements

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

w

Verbinde mit %s

%d Bloggern gefällt das: